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關注微信公眾號7月中旬，4位揚州市民向江蘇省揚州市國有資產處置中心繳清了全部款項，分別拿到了位于揚州市歷史街區內4套老宅的鑰匙。在6月28日舉行的一場以10個老宅承租權為標的的拍賣會上，這4位市民通過激烈的競價最終勝出。
這10套老宅，均是產權歸屬于揚州市直管公房管理處的公有產權房屋――“公房”。承租金不過每平方米1元，但承租權卻要經過公開競拍，由價高者獲得。
這次競拍活動，對歷史街區的保護與更新模式進行了探索。在許多文保專家看來，社會力量的參與、居民的自主修繕，是歷史街區保護的重要機制。只要權利穩定、市場公平，老房子的保養就能夠獲得產權人或社會力量的支持。可是，老城區里的公租老宅如何與這樣的機制對接？揚州的探索對這個問題作出了回應。
為讓老城區恢復活力
揚州市住房保障和房產管理局局長勾鳳誠告訴本刊記者：“之所以嘗試用拍賣的方法出讓承租權，這既是讓權力在陽光下運行，也是想讓老房子有一個合理的市場價格。承租人擁有了老宅的永久承租權，在使用過程中對老宅的保護會更用心。”
拍賣承租權為何與老宅保護聯系到了一起？本刊記者采訪了解到，和我國許多城市的老城區情況相似，由于年久失修，揚州老城區內的老宅建筑本身和居住環境出現了許多問題。尤其是占比不小的公房，其衰敗程度尤為嚴重。據2010年揚州市建設局、名城辦牽頭的老城區摸底調查顯示，市區現有直管公房50.4萬平方米，其中居住房40.6萬平方米，非居住房9.8萬平方米；承租居民9300戶近3萬人；鹽商住宅、名人故居近百處，其中的85處被列為國家、省、市文保單位。入戶調查顯示，至2009年底，在冊危房約20萬平方米。其中，全危房約4萬平方米，需實施大修或異地搬遷解危；局部危房約16萬平方米，需實施修繕解危。
不僅如此，目前居住在老街巷里的居民基本是低收入群體，以老年人為主。由于老宅得不到修繕，這些老街巷越發破敗。而老城區越破敗就越留不住人，形成惡性循環。
本刊記者探訪揚州皮市街和粉妝巷的幾處被納入拍賣計劃的老宅發現，這幾套粉墻黛瓦的老宅已修繕一新，與周遭建筑渾然一體。皮市街66號隔壁的一位“老街坊”告訴本刊記者，原來這個老宅100多平方米住了3戶人家，不夠住只好私搭亂建，環境很差。“這片街坊都應該叫爺爺奶奶街了。有能力、有錢的都走了，年輕人也走了，只剩下老頭老太了。”
要想讓“爺爺奶奶街”重新獲得年輕群體的青睞，必須改善房屋品質和周邊環境。勾鳳誠在接受本刊記者采訪時一再表示：“必須做好產品。只要有好的產品，就不愁吸引不了高端人群。我們希望通過此舉改善一下老城區的人口結構。如果能引進一批喜愛老街巷、年輕且有經濟實力的人群，就能讓老城區恢復活力。”
拍賣會上的熱與冷
一些文保專家在關注揚州這次探索的同時，表達了贊許的觀點。“在歷史街區修復居民自主的更新機制，的確需要有關部門愿意作為，并探索合適的路徑。”中國文化遺產保護年度杰出人物、南京大學政府管理學院教師姚遠說：“揚州以公房作為突破口和試點目標，不失為一種好的探索。”
本刊記者在拍賣現場看到，兩處位于粉妝巷的房子成為當日的焦點。拍賣師明確提醒在座的競拍者，這兩處標的是實打實的學區房，位于揚州最好的小學和中學的學區內。不出意料，對這兩處房子的競標十分激烈。其中，底價72.3萬元的粉妝巷13－4老宅掀起一波競價高潮，幾位競拍人輪番叫價，當叫價至90多萬元時，一位競拍者迅速叫價110萬元，得以成交。
位于古城皮市街66號的老宅拍賣競爭更為激烈。這處面積為117平方米的老宅底價65.8萬元，經過近10位競拍者200多次競價，最終以111.9萬元成交。成功競得該標的45號競拍者告訴本刊記者：“這房子是給父母住的。”而本刊記者從房管處獲悉，這位競拍者之所以“勢在必得”，是因為這套房子原本就是他家的私宅。由于歷史原因，成為了公房。
相比之下，其他6套老宅則遭遇無人應價的冷遇。“原因是多方面的，除了品相和居住環境，使用功能受限也是一個瓶頸。”揚州一家房產中介公司的負責人倪云認為，這次老宅拍賣限定房屋只允許自用居住，把很大一部分投資客擋在了門外。
此外，“永久承租權”究竟有多“永久”？如果遇到拆遷或征收的情況，承租者的投入會不會“打水漂”？種種質疑，也讓很多人駐足觀望。
揚州市直管公房管理處主任柴強表示，目前，新蓋的住宅也只有70年的土地使用權，而此次拍賣的承租權是永久的，政策是穩定的。但因拆遷(包括征收)或被有關部門鑒定為危房，或因法律、法規、政策、城市規劃建設需要等客觀因素，致使租賃合同無法履行的，直管公房管理處就有權解除合同，提前收回房屋，并不承擔違約責任。拆遷(包括征收)的安置補償事宜按法律、法規、政策規定處理。
“揚州的做法，是激活老城區的有益探索，但還需要用良善而系統的公共政策，進一步引導整個歷史街區走向自我保護、自我更新的正確路徑。”姚遠建議，住建部門應當用住房保障對接居民的疏散，解決私房的歷史遺留問題，明確房屋產權。規劃和文物部門要制定老宅修繕養護的技術準則，引導居民的自我修繕，使歷史街區同時實現維護歷史真實性、風貌完整性和生活延續性的保護目標。
“一步步來，一點點做”
在老城區尤其是歷史街區的改造更新方面，一些城市已進行了較為有效的嘗試，其策略被概括為“適度干預，多措并舉，漸進式，微循環”。
在北京煙袋斜街的改造中，政府部門通過改善基礎設施提升了當地的不動產價值。由于抹去了“拆”字，房屋的租賃、修繕行為獲得市場力量的推動。政府部門再通過修繕標準的控制，使這一街區的復興得到保障。
蘇州市曾出臺《蘇州市市區依靠社會力量搶修保護直管公房古民居實施意見》，其中明確，在資金短缺的情況下，為盡快搶修保護好現存的直管公房古民居，本著“不求所有、但求所在”的原則，允許和鼓勵國內外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實行產權多元化、搶修保護工作社會化、運作市場化。
對于此次揚州用拍賣方式引入社會資本保護歷史街區，社會上也有不同的聲音。有人認為，老宅是歷史和文化的載體，畢竟不同于一般公租房，此次拍賣“太過粗線條”。如“價高者得”，就會在某種程度上忽略了對承租人素質的要求。還有人認為，歷史街區保護鼓勵留住原住民。揚州的古宅拍賣，應對世代居住于此的原住民給予優惠政策，這樣才能留住老街區的生活方式，保留活化的歷史。
對此，勾鳳誠表示，此次試點之后，還要做幾次嘗試。比如，針對老城區居民住房面積偏小的問題，將通過重新搬遷和修繕一個片區內的公房，面向這個區域內的居民進行小型競拍，以這種方式既改善居住條件，又確保住戶仍是原住民；再比如，嘗試拿出一些老宅的產權，面向揚州居民，或者再大膽一點面向全國進行競拍，吸引對老宅有興趣的人進入；政府還將鼓勵老城片區內居民的老房子開辦民居客棧，居民可以通過出租閑置房、自行裝修委托運營公司管理以及自行運營三種模式進行參與。
歷史街區的保護還涉及文物、規劃、城建等多個部門，競拍后的管理必須形成多部門合力，這方面的制度和實踐都需要完善。“做這些事情，我們有足夠的耐心，一步步來，一點點做，希望能有好的效果。”勾鳳誠說。
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